Должна ли быть квартира приватизирована при продаже

Казалось бы, простой вопрос – как продать приватизированную квартиру? Но ответить на него сможет далеко не каждый, в том числе и тот, кто уже хоть раз продавал или покупал недвижимость. Данные сделки, несмотря на всю свою схожесть с куплей-продажей квартир, полученных иным способом (как продать квартиру мы писали здесь), обладают рядом особенностей.

Именно их мы и рассмотрим в рамках данной статьи.

  1. Можно ли продать приватизированную жилплощадь
  2. Основные нюансы заключения сделки
  3. Как продать приватизированную квартиру: пошаговая инструкция
    1. Шаг 1. Принятие решения о продаже
    2. Шаг 2. Снятие обременений
    3. Шаг 3. Поиск покупателя
    4. Шаг 4. Оформление сделки
    Содержание
    1. Можно ли продать приватизированную жилплощадь
    2. Основные нюансы заключения сделки
    3. Как продать приватизированную квартиру: пошаговая инструкция
    4. Шаг 1. Принятие решения о продаже
    5. Шаг 2. Снятие обременений
    6. Шаг 3. Поиск покупателя
    7. Шаг 4. Оформление сделки
    8. Можно ли продать приватизированную квартиру с обременением
    9. Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки
    10. Как продать приватизированную квартиру?
    11. Как купить приватизированную квартиру
    12. Как продать приватизированную квартиру?
    13. Условия продажи
    14. Порядок продажи
    15. Если во владении менее трех лет
    16. При наличии несовершеннолетних
    17. Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос
    18. При нескольких владельцах
    19. Прописанные жильцы
    20. Необходимая документация
    21. Продажа квартиры без приватизации: как проводятся такие сделки
    22. Приватизация: зачем она нужна
    23. Как сделать приватизацию
    24. Суть продажи жилья без регистрации и риски
    25. Как подстраховаться
    26. Как мы продаем неприватизированную квартиру
    27. Что такое приватизация?
    28. Когда можно продать квартиру после приватизации?
    29. Как оформить продажу квартиры после приватизации?
    30. Нужно ли платить налог с продажи приватизированной квартиры?
    31. Какие существуют риски при покупке приватизированной квартиры?

    Можно ли продать приватизированную жилплощадь

    Разобравшись с тем, как именно происходит приватизация (об этом читайте тут) и даже преодолев возможные отказы (этому посвящен этот материал), человек становится полноправным собственником приватизированной жилплощади. Это значит, что он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимость. То есть совершать с ней любые сделки, будь то:

    • сдача в аренду;
    • продажа;
    • обмен;
    • дарение.

    Но данный вид сделок обладает рядом специфических нюансов, которые обязательно нужно учитывать при выставлении жилья на продажу.

    Основные нюансы заключения сделки

    Все особенности данного вида сделок можно выразить, буквально, в 3-х пунктах.

    1. Квартиры (как правило) имеют несколько собственников. Ведь приватизация осуществляется исключительно с согласия всех зарегистрированных в жилье. И каждый из них получает свою долю сообразно количеству участников приватизации. Следовательно, почти все приватизированные квартиры находятся в долевой собственности.
    2. У квартиры может быть обременение. Речь идет не только о зарегистрированных в жилье несовершеннолетних (которых не так-то просто и выписать, если что-то пойдет не так) или аресте. Дело в том, что отказывающийся от участия в приватизации человек получает право бессрочного проживания в квартире, даже после заключения договора купли-продажи (далее – «ДКП»).
    3. Особенности налогообложения по факту продажи квартиры предполагают, что при продаже в течение 3-х лет после приватизации придется уплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Если же времени прошло больше, то ДКП не облагается подоходным налогом.

    Как видно, купля-продажа приватизированной квартиры отличается повышенным риском в сравнении с жильем, обретенным продавцом на иных условиях. Соответственно, к ее реализации придется подойти ответственно и привлечь юриста, который будет вести сделку. Сама же по себе купля-продажа выполняется в несколько этапов.

    Как продать приватизированную квартиру: пошаговая инструкция

    Условно, всю процедуру продажи квартиры можно подразделить на несколько этапов. На каждом из них продавцу потребуется помощь профессионала, например, риэлтора, а лучше – юриста. Но чтобы представлять процедуру, мы решили описать ее в виде пошаговой инструкции.

    Шаг 1. Принятие решения о продаже

    Как уже говорилось, квартира попадает в общую долевую собственность, поэтому решение всем совладельцам придется принимать сообща. Конечно, можно продать лишь долю в праве на квартиру (об этом можно прочитать здесь). Но в большинстве случаев продается жилплощадь целиком.

    На квартиру потребуется целый пакет документов. В частности, нужно:

    • выписка из ЕГРН;
    • кадастровый паспорт и техплан квартиры;
    • правоустанавливающие документы;
    • согласие на отчуждение имущества;
    • разрешение от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетних или недееспособных граждан.

    Как только документы собраны, обсуждаются условия сделки, и производится оценка квартиру. Здесь можно пойти 2-мя путями – посмотреть схожие объявления или же обратиться к риэлтору.

    Шаг 2. Снятие обременений

    Квартиры с обременением редко когда продаются. Поэтому основной задачей продавцов станет снятие обременений и согласование сделки с органом опеки, если совладельцем (или лицом, имеющим право бессрочного проживания) выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

    Шаг 3. Поиск покупателя

    Как правило, квартира выставляется на продажу через агентство, либо же соответствующее объявление размещают в сети интернет, в периодических специализированных печатных изданиях. Словом, задействуют все каналы, включая родственников и знакомых.

    Шаг 4. Оформление сделки

    Если покупателя устраивают условиях сделки (или он предлагает свои, которые устраивают продавцов), начинается оформление ДКП. Оно происходит в 3 этапа:

    • заключение предварительного ДКП, внесение аванса;
    • заключение основного ДКП;
    • передача собственности, оплата по договору.

    Важно! Подробней о заключении договора купли-продажи читайте здесь, а мифы, связанные с данными сделками, рассмотрены в этом материале.

    Поскольку сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации, участникам придется обратиться в Росреестр. Но при определенных условиях регистрация производится нотариусом, который удостоверяет ДКП.

    Можно ли продать приватизированную квартиру с обременением

    Все вышесказанное относится к квартирам, которые не имеют определенных обременений. Но что делать, если в квартире прописан человек, который отказался от участия в приватизации? Поскольку в соответствии с законом данное лицо сохраняет за собой право бессрочного проживания в квартире, принудительно выписать его не удастся.

    Этот момент серьезно настораживает всех покупателей. Однако сам факт регистрации и права проживания никак не влияет на возможность совершить сделку. Но каким-то образом указать в ДКП положение о том, что после продажи данное лицо выпишется добровольно, невозможно. Нельзя предусмотреть и иные варианты его выселения.

    Поэтому чисто технически это не является препятствием для совершения сделки. Но с «житейской стороны», вряд ли кто-то согласится приобретать жилье с подобным обременением.

    К юристам часто обращаются с вопросом: хочу продать приватизированную квартиру, но долей в праве обладает несовершеннолетний, как быть? Это очень важный момент. Права недееспособных и несовершеннолетних подлежат особенной государственной защите.

    Для выписки недееспособного или несовершеннолетнего (даже если он не владеет долей в квартире) обязательно потребуется разрешение органов опеки. И если чиновники сочтут, что регистрация по новому адресу негативно скажется на качестве жизни «подопечных», своего согласия они не дадут. Сделка станет попросту невозможной.

    Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки

    dolzhna-bit-kvartira-782D03

    В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.

    Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.

    Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят.

    Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

    «Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.

    Мнение эксперта
    Егоров Андрей Филиппович
    Практикующий юрист с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Опыт более 3 лет в разработке юридической документации.

    По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.

    Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.

    Как продать приватизированную квартиру?

    Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.

    Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.

    Чтобы доказать покупателю юридическую чистоту квартиры, подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они покажут покупателям, кто собственник и сколько людей прописано в квартире.

    Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.

    Если квартира в долевой собственности, собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.

    Если один из собственников решит продать свою долю, по закону сначала он должен предложить выкупить долю остальным собственникам. Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной.

    На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.

    Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.

    Когда отказаться от приватизации выгодно. Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.

    Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.

    Допустим, сын становится военным и получает служебное жилье — благодаря отказу от приватизации сейчас, у него сохранится право на приватизацию в дальнейшем.

    Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.

    Мнение эксперта
    Егоров Андрей Филиппович
    Практикующий юрист с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Опыт более 3 лет в разработке юридической документации.

    Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки. Для этого придется доказать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.

    Налог с продажи. По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.

    Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН. Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.

    Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.

    Например, у квартиры 4 собственника с равными долями — по 1,5 млн рублей каждая. Если продаете за наличные, можете составить 4 отдельных договора и к каждой доле применить вычет: 1,5 млн — 1 млн = 500 тыс.

    Налог с каждой доли составит 65 тыс. рублей (500х13%) — то есть всего 260 тыс.

    рублей со всех долей вместо 780 тыс. при уплате без вычета.

    Но в этом случае также придется заплатить 4 отдельных пошлины нотариусу.

    Как купить приватизированную квартиру

    Порядок действий такой же как при покупки любой другой квартиры: находите квартиру, продавец готовит документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту , составляете договор, передаете деньги, оформляете квартиру в собственность на себя. Тут тоже есть нюансы.

    Нанимать ли агентство при покупке?

    Решать вам. Риелтор поможет купить квартиру быстрее, возьмет на себя поиск, проверку документов и оформление сделки. Вы сэкономите время, нервы и силы, но придется заплатить комиссию.

    Если будете продавать самостоятельно, сэкономите деньги, но возьмете на себя все риски: прописанные люди, несовершеннолетние собственники, обременения, долги, потеря аванса. Мы советуем перестраховаться и найти грамотного риелтора.

    Не покупайте неприватизированную квартиру. Продавать неприватизированную государственную или муниципальную квартиру нельзя. Иногда хозяин только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает оформить жилье в собственность чуть позже.

    За это он предлагает сделать хорошую скидку, а задаток оформить документально.

    Семья из трех человек — мать, отец и сын — живут в муниципальной квартире.

    Родители отказываются от приватизации в пользу сына, но не выписываются из квартиры сами. Сын пытается продать квартиру как собственник, но в ней по-прежнему прописаны родители и другого жилья у них них.

    Сын предлагает выписать их после продажи, но по закону так сделать нельзя — пока они не пропишутся в другом месте они сохранят за собой пожизненное право проживать в квартире.

    Не стоит торопиться и рисковать — дождитесь пока он приватизирует квартиру. Часто на недвижимость могут претендовать и другие люди — нет гарантий, что они дадут согласие на приватизацию. Даже если вы заключите договор, деньги придется возвращать через суд.

    Проверяйте «отказников» и подселенцев. Проверьте кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником.

    Если один из жильцов отказался от приватизации квартиры, по закону он имеет право в ней жить, пока не пропишется в другом месте. Купив квартиру с таким жильцом, вы получите соседа, которого не выселить даже через суд (очень редко получается, если доказать, что он фактически не живет в квартире и не предпринимает попыток в ней жить, не платит коммуналку или добровольно переехал в другое жилье).

    В теории продавец должен указать всех жильцов квартиры в договоре купли-продажи. Ведь если так не сделать, сделку признают недействительной — но только через суд. На практике он может попытаться схитрить, а вам потом тратиться на суды.

    В семье Ивановых отец-пьяница Валера отказался от своей доли в пользу дочери. Он выписался из квартиры, но нигде не прописался. После продажи квартиры, Валера обратился в суд, с претензией на то, что его сделали бездомным. Суд решил, прописать Валеру обратно с правом пожизненного проживания и вернул ему долю.

    Таких случаев много. У квартиры могут быть все документы, отказы других собственников, никто не прописан, но внезапно объявляется нигде не прописанный бывший собственник и получает право проживания.

    Поэтому обязательно проверяйта прописался ли «отказник» в новом месте еще до сделки — иначе он сможет оспорить продажу и оставить за собой право жить в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь у юриста или закажите проверку юридической чистоты квартиры.

    Не покупайте доли дешевле, чем в нотариальном отказе. Если собственник продает долю в квартире, убедитесь, что у него есть нотариально заверенный отказ других собственников от покупки. Без такого отказа сделку могут оспорить.

    В отказе должна быть указана цена, по которой собственник предлагал купить долю другим собственникам — ниже этой цены продать стороннему покупателю нельзя — иначе сделку можно будет оспорить.

    Иван и Борис владеют двумя долями в однокомнатной квартире. Иван предложил Борису купить у него долю за 2 миллиона рублей. Тот письменно отказался, указав цену. Позже Иван продал свою долю стороннему покупателю Василию дешевле — за 1,5 миллиона рублей.

    Борис узнал у Василия, что доля продана дешевле цены, которую он указал в отказе — а ведь за 1,5 миллиона он бы и сам купил. Борис обращается в суд, вносит 1,5 миллиона и в судебном порядке становится собственником всей квартиры. Ивану все равно — он ничего не потерял. Борису хорошо — он купил квартиру. Василию плохо — он потерял деньги.

    Мнение эксперта
    Егоров Андрей Филиппович
    Практикующий юрист с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Опыт более 3 лет в разработке юридической документации.

    Дети-собственники. У несовершеннолетних детей есть право на долю в квартире. Чтобы собственники могли продать такую квартиру и доли детей, у них должно быть разрешение органов опеки.

    Если дети выписаны перед приватизацией (например, за 3 месяца до нее) это повышенные риски — обязательно уточняйте где сейчас прописан ребенок и не ущемлены ли его права. Он может вырасти, обжаловать в суде свой отказ и получить право прописаться в квартире.

    Как продать приватизированную квартиру?

    Приватизация жилья касается тех помещений, которые были получены во владение от муниципалитета, оформив такую недвижимость в собственность, владельцы имеют полное право ее продать. Что включает в себя продажа приватизированной квартиры, сильно ли отличается от реализации недвижимости приобретенной по договору купли продажи?

    Большая часть жителей РФ проживает в квартирах, полученных от предприятий работодателей или государства. Такое жилье выдавалось на основании договоров социального найма, аренды, которые заключались между жильцами и муниципалитетом.

    С начала 90-х государство разрешило приватизировать полученные таким образом квартиры. То есть после проведения приватизации арендаторы становились полноправными владельцами недвижимости.

    Статус приватизированного жилья может быть таких видов:
    • индивидуальна подразумевает оформление на одно конкретное лицо;
    • общая, которая делится на долевую с указанием равных или каких-то определенных частей или совместную в этом случае нет разделения на доли между владельцами.

    Как продавать жилье, полученное в собственность, таким образом, есть ли отличия и особенности? И как быть, если жилье было семьей с несовершеннолетними детьми?

    Условия продажи

    Реализация приватизированной недвижимости должна проходить в соответствии с требованиями закона.

    К таковым относятся:
    • отсутствие несогласованных перепланировок помещения;
    • продаваемая недвижимость недолжна, иметь обременений;
    • при наличии детей, не достигших возраста восемнадцати лет, появляются дополнительные сложности и требования к предоставляемым документам;
    • если владельцев не один, то следует учитывать согласие всех сторон.

    Подобные условия касаются не только квартир, прошедших процесс приватизации они распространяются на всю недвижимость, подлежащую реализации.

    ВАЖНО . Продажа будет возможна только в случае если имеется вся необходимая документация, соответствующая действительности и отсутствуют проблемы с юридической стороны.

    Порядок продажи

    Процедура продажи приватизированного жилья осуществляется по стандартной схеме.

    Итак, порядок продажи включает в себя такие этапы:
    • определить стоимость продающейся квартиры, тут стоит быть объективным и не завышать ее реальную цену. Покупатели всегда сравнивают цены с подобными вариантами на рынке недвижимости;
    • следует провести подготовку недвижимости к ее последующей реализации. Для этого нужно не только привести жилье в соответствующий вид, но и пересмотреть все имеющиеся документы, подготовить бумаги, которых не достает и т.д.;
    • написать объявление о продаже. Текст его должен включать в себя точную информацию о квартире, описание должно быть красочным чтобы привлечь покупателя. Наличие фото недвижимости и прилегающей к дому территории будет плюсом;
    • проведение осмотров квартиры. Тут следует подготовиться к вопросам, которые могут возникнуть со стороны покупателей;
    • проведение сделки. Следует заранее выбрать каким образом сделка будет проведена, варианты передачи денежных средств и т.д.

    Провести сделку по продаже жилья возможно, как самостоятельно, так и прибегнув к услугам риелтора и юриста. Их помощь обезопасит сделку и снимет с продавцов необходимость в самостоятельном поиске покупателей, встреч с ними и в подготовке ряда необходимых бумаг.

    Если во владении менее трех лет

    Продать недвижимость после приватизации можно в любой момент на это не требуется каких-то определенных разрешении или дополнительных бумаг. Но существуют некоторые особенности, желая продать квартиру, которая находиться во владении менее 3-х лет НК РФ обязует выплатить налог с продажи имущества размер которого составляет 13% с полученной прибыли.

    Но ст.217 НК РФ подразумевает несколько случаев, когда продавцы освобождаются от налогообложения:
    • если жилое помещение было приватизировано до 2016г;
    • если имущество находиться более 3 лет в собственности.

    При наличии несовершеннолетних

    Приватизированная недвижимость, в которой имеют доли дети, чей возраст менее 18 лет, то для осуществления продажи потребуется получить разрешение из органов опеки на проведение подобной сделки.

    Для того чтобы такое разрешение было дано необходимо убедить опеку что права ребенка не будут ущемлены:
    • подтвердить, что несовершеннолетнему выделена жилплощадь такого же размера, можно найти родственников и на время зарегистрировать малыша там;
    • или предоставить факт того, что подобран вариант аналогичной жилой площади и после продажи одной квартиры сразу будет оформлена новая и выделены метры на дитя. Следует найти покупателя на свою квартиру и одновременно ту которая будет куплена в последующем.

    Во втором случае следует подбирать недвижимость идентичную по размерам и качеству, так как если условия для проживания будут хуже предыдущих, то разрешение не будет дано. Тоже произойдет если жилье будет располагаться вдали от школьного или дошкольного учреждения тут возможно получить одобрение, если новая площадь будет по размерам значительно превышать предыдущую.

    Если родители решат миновать органы опеки и продать квартиру не получив одобрение, то проведенная сделка будет признана не действительной.

    Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

    При нескольких владельцах

    В большинстве случаев в качестве собственников приватизированного жилья выступают несколько собственников, как правило, это супруги и их дети. В такой ситуации продать недвижимость без разрешения всех владельцев невозможно.

    Собственность, полученная на членов семьи, становится общей и подразделяется на:
    • долевую;
    • совместную.

    Совместная собственность означает, что владельцы не имеют во владении какой-то определенной части имущества. Для реализации квартиры в этом случае, потребуется обращение в суд для того чтобы в судебном порядке владельцам были выделены доли. Распределение, которых будет проведено в соответствии с интересами сторон.

    ВАЖНО . Выделение болей может быть совершено как в процентном, так и в натуральном виде. То есть если в помещении имеется несколько жилых комнат, то они могут быть распределены между владельцами, а оставшаяся нежилая, разделена в процентном соотношении.

    После того как будут определены доли владения, продажа будет проводиться в соответствии со ст.250 ГК РФ, а она гласит если продажу решила совершить одна из сторон, в первую очередь необходимо предложить ее покупку совладельцам. Стоимость должна соответствовать той, что установлена на рынке.

    Итак, закон предусматривает несколько путей продажи приватизированного жилого помещения:
    • продажа жилья совершается одновременно всеми владельцами приватизированного жилья, договор продажи может быть составлен как общий или индивидуально для каждого собственника, участвующего в сделке;
    • продажа проводиться только одним из собственников, и в соответствии с законом (НК РФ ст.220) доля преимущественно предлагается совладельцам, и они ее выкупают;
    • доля также продается только одним из владельцев, но выкупать ее совладельцы отказались, и она продается постороннему лицу.

    При совершении сделки с участием нескольких владельцев следует быть внимательным к документам, проверить, чтоб не было граждан, которые не приняли участие в приватизации, чтоб присутствовали согласия всех собственников на проведение сделки это если продажа совершается только одной стороной владельцем.

    Прописанные жильцы

    Мнение эксперта
    Егоров Андрей Филиппович
    Практикующий юрист с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Опыт более 3 лет в разработке юридической документации.

    У приватизированной квартиры могут быть не только владельцы, участвовавшие в приватизации, но те что отказались, но остались прописаны на жилой площади. У этих лиц сохраняется право на проживание в квартире причем не ограниченное время.

    Вряд ли найдется покупатель, желающий купить квартиру с прописанными жильцами никто не захочет жить совместно с посторонними лицами. Что же можно сделать при такой ситуации?

    Закон допускает выписку подобного лица, но совершить это возможно только при наличии некоторых обстоятельств:
    • переезд такого жильца в иное помещение по собственной инициативе;
    • если зарегистрированное лицо не проживает на территории длительный период времени и не собирается возвращаться туда, по собственному желанию, а не по причине того, что владельцы этому препятствуют;
    • приписанный гражданин не выплачивает свою часть за коммунальные услуги.
    Если такие обстоятельства присутствуют, то в судебном порядке, возможно, выписать жильца. Исключениями будут те случаи, когда житель:
    • дитя чей возраст менее 18 лет;
    • граждане, имеющие ограниченные способности (инвалиды);
    • лица преклонного возраста.

    Подобные категории граждан также могли проживать в жилом помещении, но не участвовать в процедуре приватизации. При наличии регистрации в такой квартире они не могут быть выписаны оттуда.

    Необходимая документация

    Как и во всех сделках, особенно касающихся купли-продажи, важным моментом является сбор и предоставление документов.

    Список требуемых бумаг будет зависеть от ситуации, тем не менее имеет общий список, который необходимо предоставить не зависимо от ситуации:
    • бумаги, удостоверяющие личности всех владельцев;
    • подтверждение регистрации прав собственности на продаваемое имущество;
    • документ о проведении приватизации жилья (копию, оригинал);
    • технический паспорт;
    • выписка ЕГРН или кадастровый паспорт;
    • справка ф.9;
    • подтверждение об отсутствии долгов по жилищно-коммунальным платежам;
    • если есть дети, не достигшие возраста совершеннолетия, то потребуется получить разрешение из органов опеки на проведение сделки;
    • невозможно провести процедуру без согласия супруга имеющего совместное, общее право владения имуществом;
    • если владельцы в разводе, то необходимо предоставить документ о том в каких долях имущество распределено;
    • при наличии собственников, относящихся к гражданам, которые признаны недееспособными или имеющие ограничения в дееспособности потребуется предоставить согласие из органов опеки. Так как в сделке будет участвовать представитель недееспособного, потребуется документ удостоверяющий его личность и документ устанавливающий опекунство;
    • в случае если кто-либо из владельцев менял личные данные (имя, фамилия) потребуется документ, подтверждающий это.

    ВНИМАНИЕ . Основная ответственность на сбор документов ложиться на продавца.

    Количество бумаг, которые потребуются, зависит от ситуации, например, количество прописанных жильцов, возраст их, также учитывается факт того что могут быть граждане, отбывающие срок, но имеющие регистрацию в квартире и т.д. Все эти моменты потребуют предоставления различного рода дополнительных справок и документов.

    От покупателя лишь необходимо быть финансово способным при заключении сделки.

    Продажа приватизированной собственности имеет тот же порядок что и любая другая. Основным пунктом является, то что необходимо учитывать количество зарегистрированных на ней жильцов, которые отказались от приватизации.

    Также следует помнить о том, что если квартира находится менее 3 х лет в собственности, то придется уплатить налог с продажи. Для снижения суммы подлежащей налогообложению также можно воспользоваться имущественным вычетом он уменьшит ее на 1 млн.

    руб. или дождаться пока пройдут три года и после продавать.

    Продажа квартиры без приватизации: как проводятся такие сделки

    dolzhna-bit-kvartira-2CBE

    Собственником неприватизированного жилого помещения выступает государство. Однако многих интересует вопрос, возможна ли продажа квартиры без приватизации.

    Законодательство дает однозначный отрицательный ответ. Между тем, у представителей разных социальных слоев нередко возникает проблема при продаже недвижимости из-за того, что она не была в свое время переведена в частную собственность.

    Вместо того, чтобы искать лазейки в законе и нанимать сомнительных посредников, лучше обратиться к профессионалам, ежедневно сталкивающимися с подобными случаями.

    Приватизация: зачем она нужна

    В нашей стране программа приватизации жилья работает более двадцати лет, но есть много объектов, которые по разным причинам не переоформлены в частную собственность. Какие недостатки имеет проживание в муниципальной собственности:

    • при передаче ее в наследство могут возникнуть сложности, а иногда муниципалитет может отказать в переходе жилплощади наследникам в порядке очереди;
    • государство может выселить жильца из квартиры (например, из-за систематических жалоб соседей);
    • помещение не подлежит продаже, дарению, сдаче в аренду и другим подобным действиям.

    Как сделать приватизацию

    Так как продажа квартиры без приватизации не осуществима, чтобы действовать в соответствии с законодательством, необходимо следовать этапам:

    • Узнать, подлежит ли квартира приватизации. Например, если она находится в военном городке, является служебным или подлежит сносу, то квартирант получит отказ.
    • Направить обращение в городскую администрацию с просьбой о разрешении приватизировать жилье. Подобные заявки граждан рассматриваются до двух месяцев.
    • Организовать поиск покупателя до получения письменного уведомления из горадминистрации.
    • Оплатить госпошлины и получение выписки из ЕГРН, после чего жилплощадь переходит в собственность владельца.

    По осуществлении данных процедур жилплощадь можно продавать, дарить и совершать иные юридические действия.

    История из жизни
    Возникла острая необходимость в срочной продаже квартиры, а без приватизации сделка по закону невозможна. Позвонил в агентство недвижимости «Чистые Пруды», чтобы проконсультироваться насчет сроков продажи подмосковного жилья. Девушка-сотрудник агентства приехала осмотреть мою скромную квартиру в Одинцово уже на следующее утро. Предложила оперативное комплексное обслуживание, включая процедуру приватизации, поиск покупателя, оформление документов и регистрацию сделки. Я согласился. Дисконт агентства составил 20% с учетом необходимости уплаты налога новым владельцем. Сам бы потратил на перевод в частную собственность и продажу квартиры гораздо больше времени, денег и сил.

    Суть продажи жилья без регистрации и риски

    Некоторые конторы предлагают «свои» варианты продажи муниципальной собственности. Продажа квартиры без приватизации под их патронажем предлагается тремя способами:

    • Поиск заинтересованного лица, согласного заплатить за приватизацию и ждать окончания процедуры;
    • Выписка покупателя в помещение с дальнейшей выпиской продавца;
    • Покупка продавцом подставной квартиры с помощью какой-нибудь конторы и ее обмен на неприватизированную.

    Чем опасны эти способы, и почему они практически не осуществимы? Трудно найти покупателя, согласного на «буферный обмен», и не все будут ждать два месяца или оплачивать приватизацию продавцу до сделки. К тому же право на приватизацию дается один раз и впоследствии повторная процедура будет невозможна.

    Поэтому при использовании любого способа из вышеперечисленных рискует как продавец, так и покупатель.

    Как подстраховаться

    Многие риэлторы и различные конторы берутся за реализацию неприватизированных квартир, заверяя клиента, что все пройдет гладко для обеих сторон. Однако они не могут это гарантировать из-за прямого нарушения закона РФ.

    Если вам нужно осуществить продажу квартиры без приватизации, стоит обратиться в агентство недвижимости «Чистые Пруды». Наши сотрудники имеют многолетний опыт работы в сфере продаж жилых помещений.

    Мы действуем в правовом поле, поэтому не стоит беспокоиться о чистоте сделки.

    Комментарий эксперта «МИЭЛЬ»
    При продаже недвижимости сразу после приватизации опытный профессионал всегда найдет возможности для минимизации налоговой нагрузки в рамках законности: налоговый вычет продавца, а также вычет приобретателя, если взамен покупается другой объект недвижимости.

    Как мы продаем неприватизированную квартиру

    Мнение эксперта
    Егоров Андрей Филиппович
    Практикующий юрист с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Опыт более 3 лет в разработке юридической документации.

    Очень просто! Приватизируем ее и находим покупателя. Кто-то наивно думает, что может сделать то же самое, но на практике все оказывается сложнее.

    Время, которое затратят наши сотрудники на прохождение всех процедур, минимальное. Обычные граждане, не сведущие в законе и тонкостях операций с недвижимостью, с трудом представляют себе, как быстро приватизировать квартиру.

    Но профессионалы «МИЭЛЬ» отлично разбираются в этом. После перевода жилья в частную собственность мы подберем самый выгодный вариант покупателя по базе, и оформим куплю-продажу квартиры в кратчайшие сроки.

    ______________________

    Что такое приватизация?

    Приватизация– это бесплатная передача жилья в собственность граждан государством. После проведения приватизации гражданин получает возможность распоряжаться жильем в полном объеме, а значит продавать, обменивать, дарить, передавать по наследству или сдавать в наем.

    Когда можно продать квартиру после приватизации?

    Жилье, оформленное в собственность в результате приватизации, можно продать сразу по окончанию процесса регистрации права собственности на такую квартиру в Росреестре.

    Как оформить продажу квартиры после приватизации?

    Чтобы продать приватизированную квартиру, нужно совершить следующие действия:

    Шаг 2. Собрать необходимые документы

    Для оформления купли-продажи, а также для покупателя или банка могут понадобиться следующие документы:

    документы, подтверждающие право собственности на квартиру (например, выписка из ЕГРН);

    технический паспорт (выдает БТИ);

    справка о наличии или об отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить через МФЦ, портал Госуслуг или в форме выписки из домовой книги);

    справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (в УК или МФЦ).

    Также, в зависимости от жизненной ситуации, могут понадобиться и другие документы. Например, согласие супруга, если собственник в браке, или разрешение органов опеки, если квартира в собственности несовершеннолетних;

    Шаг 3. Оформить договор купли-продажи

    Для того, чтобы составить договор купли-продажи нужно согласовать все условия с покупателем и проверить наличие необходимых сведений о квартире в договоре.

    Как правило договор необходимо оформить в двух экземплярах (по одному для покупателя и продавца);

    Шаг 4. Произвести взаиморасчеты

    После оформления и подписания договора необходимо произвести расчеты. Например, их можно произвести с помощью банковской ячейки или аккредитивного счета.

    Нужно ли платить налог с продажи приватизированной квартиры?

    Да, с продажи такой квартиры, как и любой другой, необходимо заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%.

    Мнение эксперта
    Егоров Андрей Филиппович
    Практикующий юрист с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Опыт более 3 лет в разработке юридической документации.

    Однако в случае приватизации установлен меньший минимальный срок владения квартирой. Это значит, что по истечении 3 лет с момента приватизации налог платить не нужно.

    Какие существуют риски при покупке приватизированной квартиры?

    Для покупателя квартиры, которая была приватизирована существует особенность, которую следует учитывать.

    При приватизации право на такое жилье имеет каждый член семьи, который был зарегистрирован в данной квартире. Даже если некоторые лица отказались от приватизации, они сохраняют право бессрочного (пожизненного) пользования этой квартирой и таких лиц нельзя принудительно выписать или выселить из квартиры.

    Поэтому нужно просить продавца о предоставлении справки о количестве зарегистрированных лиц.

    Следует также учитывать, что в некоторых случаях лица могут иметь право на проживание в квартире, даже если на момент продажи или приватизации не были в ней зарегистрированы. Например, лица, признанные ранее безвестно отсутствующими.

Нажмите, чтобы оценить этот пост!
Спасибо!

Читать  Ст 61 10 закона о банкротстве: редакция 2023 года
No posts found with these parameters. Try to remove some filters.
Правозакона. ру