Банкротство застройщика: особенности

Сегодня довольно часто в судебной практике встречаются случаи преднамеренного (фиктивного) банкротства застройщиками, когда строительная компания объявляет себя несостоятельной в целях получения прибыли путем выведения крупной суммы денег из активов компании. Реализация данного процесса предполагает заключение с подрядчиками фиктивных договоров с завышением стоимости строительных материалов.

Для того, чтобы доказать или исключить факт наличия преднамеренной несостоятельности, представители налоговой службы осуществляют проверку правильности проведения финансовых операций в период последних 3 лет. Возврат инвестиций дольщикам в случае обнаружения нарушений застройщиком, объявившим себя банкротом, возможен в судебном порядке.

Особенности процедуры банкротства застройщика

Добровольная или принудительная процедура банкротства включает в себя несколько этапов. Добровольное объявление банкротом застройщика возможно на основании соответствующего решения арбитражного суда.

Обращение в суд может быть подано конкурсным кредитором, который должен предоставить информацию о банкротстве конкретной строительной организации. В случае вынесения положительного решения о признании застройщика банкротом выполняются следующие основные действия (ст.

28 Закона № 127-ФЗ):

• Назначение судебного исполняющего для организации ликвидационной комиссии.
• Передача в налоговый орган уведомления о банкротстве юридического лица по форме № Р15001.
• Передача в службу занятости сведений о сотрудниках компании-банкрота в срок за 3 месяца до ликвидации организации.
• Информирование работников об увольнении не менее чем за 2 месяца до ликвидации.
• Размещение сведений о банкротстве строительной компании в государственных печатных органах.
• Распределение имущества и средств застройщика-банкрота в соответствующем порядке, установленным законом.
• Получение подрядчиком в Федеральной налоговой службе выписку из ЕГРЮЛ, подтверждающую окончательную ликвидацию предприятия.

Последние поправки в Федеральный закон «О внесении изменений. » № 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенные в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства строительных организаций, устанавливают следующие особенности процедуры банкротства застройщика:

• После получения положительного решения суда о начале процедуры наблюдения, дело о банкротстве передается для рассмотрения по месту проживания большинства участников долевого строительства или по месту нахождения обанкротившегося застройщика.
• Вынесение постановления о запрете передачи земельного участка другим лицам или сдачи объекта в аренду.
• Участники долевого строительства должны быть проинформированы о начале процедуры банкротства застройщика в 5-дневный срок.
• Готовые квартиры, имеющиеся на балансе обанкротившегося должника, передаются пайщикам.
• Сумма компенсации, которую участник ДДУ желает получить от компании-банкрота, не может превышать стоимость объекта более чем на 5 %.

Как защитить свои права участнику ДДУ при банкротстве застройщика

Вполне справедливо, что каждый человек, являющийся участником долевого строительства, желает получить от застройщика готовый объект недвижимости или же, в случае банкротства строительной компании, вернуть вложенные деньги. Для того, чтобы обезопасить себя от опасных инвестиций, необходимо очень внимательно подойти к данному вопросу еще на этапе подписания договора ДДУ.

На основании этого законодательного акта в договоре между строительной компанией и дольщиком должны быть четко определены стороны соглашения — дольщик в этом случае не может выступать инвестором, и в случае наступления банкротства строительной организации, он будет иметь по закону существенные преимущества по защите финансовых прав. Так, например, дольщик имеет первоочередное право на получение готового объекта жилой недвижимости в будущем доме застройщика, а получить денежную компенсацию взамен квартиры – право третьей очереди (первая очередь – работники, здоровью которых был нанесен вред в период работы у застройщика, вторая очередь – задолженность по заработной плате сотрудникам).

Важно! В случае, если в договоре ДДУ участник прописан, как инвестор, он будет относиться к категории кредиторов, чьи требования при банкротстве застройщика выполняются в последнюю очередь.

После получения соответствующего судебного решения, дольщик вправе претендовать в первую очередь на получение жилого объекта, указанного в договоре ДДУ, в случае, если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или же, если объект незавершенного строительства выкупается другим юридическим лицом. Важным моментом является составление «Реестра о передаче в собственность помещений жилого типа» арбитражным управляющим, назначенным судом.

В случае, если объект жилой недвижимости не был достроен до момента процедуры банкротства и на основании принятого судебного решения будет реализовываться на открытых торгах, средства будут распределяться в следующем порядке: доля погашения денежных требований дольщиков составит 25% от суммы, полученной в результате реализации имущества должника, при отсутствии у компании-банкрота кредиторских задолженностей, процентная доля выплат неустойки застройщиком может достигать 85%.

• Обратиться с заявлением в судебный орган.

На основании п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ дольщик вправе подать заявление в арбитражный суд с требованиями о передаче жилого помещения либо заявление, в котором четко изложить сведения об одностороннем отказе компанией-застройщиком исполнять свои договорные обязательства о передаче жилья и возврате денежных средств участнику ДДУ.

В случае, если сторонами был подписан передаточный акт до момента банкротства застройщика, дольщик вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение (ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ). Форма и содержание искового заявления должны отвечать требованиям ст. 125 и 126 АПК РФ.

К заявлению прилагается квитанция об уплате госпошлины, копия иска и прилагаемых документов направляются застройщику. При положительном судебном решении право собственности на квартиру будет признано в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ.

• Выставить требование о передаче квартиры дольщику.

В случае завершенного строительства и начале процедуры банкротства, дольщик вправе в судебном порядке предъявить требование о передаче ему объекта жилой недвижимости и включения его в реестр требований кредиторов (ст. 201.1, п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).

• Требование о денежной компенсации.

В случае отказа застройщиком исполнять договорные обязательства на этапе конкурсного производства, дольщик вправе обратиться в суд с одним из требований о денежной компенсации (ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ):

1. о возврате средств, уплаченных до расторжения договора ДДУ;
2. о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного строительной компанией, объявившей себя банкротом;
3. о возврате денежных средств после того, как договор ДДУ будет признан в суде незаключенным или недействительным.

При банкротстве кредиторы могут получить выплаты в порядке искового производства, если юридическое лицо платежеспособно, либо по особым правилам конкурсного производства, если арбитражный суд установил факт неплатежеспособности организации-должника.

В чем отличие банкротства застройщиков?

Привычная процедура признания несостоятельности юрлица немного отличается от банкротства застройщиков. Особенности связаны с порядком выплаты платежей и определением очередности кредиторов.

Нюансы банкротства застройщиков:

1. Применение специальных норм защиты интересов граждан, вложивших деньги в строительство жилья при несостоятельности организации, занимающейся возведением жилых домов.
2. Задолженность перед дольщиками допускается гасить как деньгами, так и путем передачи в собственность квартир или иных объектов незаконченного строительства.
3. Допускается участие дольщиков в собраниях кредиторов.
4. Расчеты с конкурсными кредиторами происходят только после удовлетворения требований дольщиков.
5. Дело о признании застройщика несостоятельным, в соответствии с последними поправками, может рассматриваться не только судебной инстанцией по месту его регистрации, но и судом по месту нахождения большинства участников строительства.
6. Требования дольщиков вносятся в реестр требований о передаче жилых помещений.

Однако все видимые плюсы для дольщиков перечеркивает статья 201.14 Закона о банкротстве, которая гарантирует преимущественное право получения 60% от стоимости реализованного имущества компании ее залоговыми кредиторами. Залоговые кредиторы – это банки, у которых организации-застройщики берут кредиты на строительство под залог земли и строящихся на ней объектов.

Что нужно, чтобы вернуть деньги?

Для того чтобы дольщику вернули вложенные денежные средства, суд должен вынести акт о включении заявителя в реестр требований о передаче жилых помещений. В суд обязательно нужно предоставить договор с застройщиком о передаче жилого помещения и доказательства оплаты по договору (квитанции, платежные поручения и т.д.).

Основанием для внесения в реестр является не только договор долевого строительства. При заключении договора купли-продажи, займа с погашением в виде передачи недвижимости, предварительного договора на участие в строительстве, получении векселя, внесении денежных средств в качестве вклада в строительство также можно требовать включения в реестр требований на равных правах с дольщиками.

Еще один важный нюанс – договор о долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. Если соглашение не зарегистрировано, требование дольщика о возврате средств удовлетворению не подлежит. Законом не предусмотрено исключений в данном случае.

Мы поможем вернуть деньги

Банкротство застройщика – тяжелый удар для людей, которые вложили в покупку жилья все свои сбережения. Однако если своевременно начать действовать, можно получить обратно значительную часть вложений. Самое главное — добиться включения дольщика в реестр требований о передаче жилых помещений.

Не допустить такой ситуации смогут наши опытные специалисты. Предварительно мы проведем оценку имеющихся у вас документов и определим вероятность возвращения вложенных в строительство денег через суд.

• Соберут и оформят все необходимые бумаги, направят их в суд по принципу подсудности;
• Помогут определить, каким-образом Вам выгоднее будет вернуть средства – в денежной форме или оформлением в собственность недвижимости;
• Представят Ваши интересы на собраниях кредиторов и в арбитражном суде;

Обращение к юристу еще в момент подписания договора долевого строительства снизит риск конфликтной ситуации при банкротстве застройщиков. Особенности заключения подобных соглашений требуют участия квалифицированных специалистов для исключения юридических ошибок в тексте договора, которые могут привести к неожиданным для Вас последствиям.

«Альфагрупп» — публичная компания, применяющая только законные и эффективные методы возврата денежных средств после признания застройщика несостоятельным. Обращение к нам позволит Вам использовать все методы, чтобы избежать материальных убытков и защитить свои интересы.

Гарантии возврата денег

Давать 100% гарантии в делах о возврате денежных средств по договору долевого участия – признак непрофессионализма. Так как в данном случае многое зависит от конкретной ситуации, суммы возврата, количества кредиторов, платежеспособности застройщика и многих других обстоятельств.

Но мы всегда можем гарантировать:

• Тщательную оценку ситуации и поиск эффективных методов возврата вложенных средств;
• Высокое качество юридической помощи с привлечением специалистов высокого уровня;
• Помощь на любом этапе взаимоотношений с застройщиком – от заключения договора до обращения в Арбитражный суд;
• Индивидуальный подход к каждому клиенту;
• Детальное разъяснение ситуации, чтобы Вы могли принять взвешенное и обоснованное решение и самостоятельно определиться с тактикой дальнейших действий.

Стоимость наших услуг

Наши специалисты не берут предоплаты и получают деньги только после успешного завершения дела. Это позволяет добиться личной вовлеченности наших сотрудников в Ваше дело и повышает эффективность их работы.

В условиях отсутствия роста продаж квартир и цен на недвижимость некоторые застройщики, которые неосмотрительно вели бизнес, рассчитывая на то, что продажи будут увеличиваться бесконечно, в кризисные времена столкнулись с трудностями, приведшими к их банкротству.

В чем же особенности банкротства застройщика?

Сначала приведем основные понятия, имеющие значение в процедуре банкротства застройщика.

В ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности» даются следующие определения:

требование о передаче жилого помещения — требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее — жилой дом блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее — договор, предусматривающий передачу жилого помещения);

денежное требование — требование участника строительства о:

возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Следует помнить, что если у Вас имеются решения о взыскании с застройщика неустойки, штрафа или процентов в связи с отказом от исполнения договора долевого участия в строительстве, то они взыскиваются лишь если останутся средства для расчета по требованиям третьей очереди. Также надо отметить, что по требованиям о взыскании неустойки с застройщика или штрафа Вы не можете подать заявление о признании застройщика банкротом вне зависимости от суммы долга застройщика по данным требованиям.

Важным для дольщика является понимание того, когда он должен включиться в реестр кредиторов.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений (далее — требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований о передаче жилых помещений, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требования участников строительства включаются в реестр требований о передаче жилых помещений при предъявлении указанных требований не позднее трех месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, предусмотренного пунктом 2 настоящей статьи, независимо от даты закрытия такого реестра.

В случае пропуска указанного в настоящем пункте срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.

Таким образом, конкурсный управляющий должен известить дольщиков о том, что застройщик признан банкротом. Тем не менее, если Вы желаете принять активное участие в банкротстве застройщика, то лучше не тянуть время и отслеживать на сайте арбитражного суда движение дела о банкротстве, чтобы своевременно включиться либо в реестр требований кредиторов либо в реестр требований о передаче жилых помещений.

Кроме того, если исполнение обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору было обеспечено страхованием гражданской ответственности застройщика, то страховым случаем на основании ст. 15.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

А что же делать с неустойками, штрафами или процентами? В данном случае надо обращаться к квалифицированному специалисту, понимающему законодательство о банкротстве и имеющему представление о всем арсенале средств, представляемых кредиторам в процедурах несостоятельности: оспаривание сделок должника; субсидиарная ответственность контролирующих лиц должника; субординация требований участников хозяйственных обществ и т.п. Только так можно попытаться реально получить хотя бы часть присужденных неустоек и штрафов.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть, что подобного рода неустойка (за нарушение сроков строительства), выполняя компенсаторную функцию и являясь финансовой санкцией, по смыслу пункта 3 статьи 137, статьи 201.1 и подпункта 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве не может погашаться в приоритетном порядке перед требованиями кредиторов, не являющихся участниками строительства, и подлежит отдельному учету в четвертой очереди реестра требований кредиторов застройщика с удовлетворением после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов.

Сегодня рынок недвижимости очень нестабилен и некоторые строительные компании порой переживают серьёзный кризис, вынуждающий их объявлять себя банкротами. Конечно, банкротство застройщика является не только его проблемой, от этого сильно страдают долевые участники строительства.

Но, бываю случаи, когда недобросовестные застройщики умышленно заявляют о своей несостоятельности. В таких ситуациях права людей, которые доверили свои деньги подрядчикам, регламентируются законодательством.

1. Процедура банкротства застройщика
2. Действия дольщика
3. Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов
4. Какие требования к застройщику нужно заявлять
5. Очерёдность предъявления требований
6. Признаки банкротства
7. Особенности процедуры
8. Если застройщик признал себя банкротом преднамеренно
9. Правила – 2019
10. Почему банкротятся застройщики

Процедура банкротства застройщика

Банкротство строительной компании – это продолжительный и сложный процесс, который проводится в суде по ходатайству обратившейся стороны. Так как в сфере строительства часто встречается преднамеренное банкротство, эта процедура регулируется отдельно и имеет свои особенности.

Несмотря на то что предусмотрено несколько этапов проведения банкротства строительных организаций, на практике процедура выполняется в два этапа. Вначале проводится наблюдение, когда в строительной компании осуществляется проверка на финансовую устойчивость.

Далее, на предприятии назначается временное руководство и начинается этап конкурсного производства. По результатам первого этапа суд решает запустить оздоровление компании-должника либо объявляет её банкротом, внедряя временное руководство.

Действия дольщика

Банкротство строительной компании – это сигнал для граждан, вложивших свои средства в постройку, после которого им необходимо сразу заявить о своих требованиях. Изначально дольщику, необходимо попасть в реестр требований, который открывается при инициировании банкротства застройщика.

Бездействие дольщиков в данной ситуации может привести к невозможности возмещения их вкладов по договору долевого участия ДДУ.

Чтобы попасть в реестр долевой участник должен направить соответствующее заявление, к которому необходимо приложить доказательные документы (договор, счёта, накладные, квитанции, акты и т. д.). Рассмотрев обращение дольщика, суд включает его в реестр, а исполнением решения далее занимается назначенный судьёй управляющий.

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

Итак, для защиты своих интересов дольщик должен попасть в общий реестр и на это ему даётся 1 месяц. Таким образом, для принятия участия в процессе рассмотрения дела о признании должника банкротом долевому участнику строительства необходимо успеть в течение одного месяца направить своё ходатайство в суд.

Выполнив это условие, дольщик сможет принимать участие в совещаниях кредиторов и в принятии решений по недостроенному строению.

Если дольщик не направил в течение одного месяца своё обращение в суд, он может это сделать на стадии конкурсного производства в течение двух месяцев с момента уведомления остальных кредиторов об открытии реестра. Распространение уведомлений выполняется путём публикации информации в специализированном СМИ или отправкой писем на адреса кредиторов.

Какие требования к застройщику нужно заявлять

Требования, которые дольщики могут предъявлять к строительной фирме можно разделить на несколько видов:

• признание права собственности на квартиру;
• признание права собственности на часть имущества в незавершённом строительстве;
• возмещение финансовых вложений им убытков с учётом неустойки.

Дольщики могут оформлять свои требования сразу в разных категориях, претендуя на жильё или на возврат денег в результате одно из требований может быть выполнено.

Есть обстоятельства, которые должен учитывать долевой участник, а именно:

• чтобы стать собственником квартиры дольщик должен получить соответствующее судебное решение и пройти регистрацию в Росреестре;
• как только один из дольщиков получит в собственность квартиру, она уже не будет участвовать в общих торгах для возмещения обязательств должника;
• дольщики, получившие право собственности на квартиру, могут объединиться и сформировать жилищный кооператив, чтобы закончить строительство дома или продать его.

В таком случае кредиторам выгоднее заявить о требовании вернуть средства привлечённые для строительства многоквартирных домов. Здесь дольщиков могут ожидать следующие трудности:

• у компании-банкрота может не хватать средств для возмещения затрат;
• имеющиеся у строительной компании активы сначала направляются на погашение приоритетных выплат, например, судебные расходы;
• общая масса требований к должнику увеличивается из-за начисленных неустоек;
• квартиры, которые перешли в собственность других дольщиков уже не участвуют в торгах для возмещения финансовых требований кредиторов.

Очерёдность предъявления требований

1. Физические лица, ожидающие компенсацию за причинённый вред.
2. Работники строительной компании.
3. Долевые участники строительства.
4. Прочие кредиторы.

Если физическое лицо не оформляло с застройщиком договор долевого участия, но имеет другой тип договора на покупку жилья, оно может получать права дольщика в судебном порядке. Чаще всего суд удовлетворяет подобные требования граждан.

Участники одной очереди в общем реестре имеют равные права и их требования возмещаются пропорционально.

Признаки банкротства

Банкротство строительной организации имеет следующие особенности:

• процесс ликвидации может быть запущен самим застройщиком на добровольной основе или из-за его неплатёжеспособности;
• все заинтересованные лица должны быть проинформированы в течение пяти дней о начале процесса для возможности предъявления своих требований к должнику;
• с момента введения процесса наблюдения выполнение всех исполнительных документов в отношении неплательщика останавливается, а все сделки застройщик обязательно согласовывает с арбитражным управляющим;
• в процессе используются два типа реестров: от долевых участников строительства и от других кредиторов.
• согласно требованиям долевых участников, судом принимается решение о возможности передачи им недвижимости из имущества застройщика или погашения имеющейся задолженности;
• квартиры передаются пайщикам, если сумма выставленной компенсации составляет больше пяти 5 процентов от стоимости объекта.

Если застройщик признал себя банкротом преднамеренно

С целью отсрочки выплат по обязательствам или их полного списания строительная компания может заявить о своей несостоятельности преднамеренно. Такое решение является противозаконным и наказуемым.

Спланированное умышленное банкротство строительной компании может быть организовано застройщиком с разными целями. Для создания необходимой иллюзии должник указывает на свои внушительные затраты в строительство, разоряя свою компанию в глазах других участников процесса.

В процессе фиктивного банкротства строительные фирмы часто используют подрядчиков, пользуясь их услугами без оплаты. Потом следует объяснение застройщика о невозможности оплачивать услуги подрядчиков, и рабочий процесс затягивается. После этого строительная компания инициирует своё банкротство.

Между застройщиком и подрядчиком может существовать договорённость, тогда подрядная организация подаёт ходатайство в суд раньше пайщиков. При отсутствии заговора между сторонами требования долевых участников рассматриваются в суде по установленным нормам.

Правила – 2019

С начала 2019 года Закон «О банкротстве» были внесены изменения, влияющие на процесс банкротства застройщиков, а именно:

• Был сформирован Фонд защиты прав граждан, который организовал компенсационный фонд, куда все застройщики должны переводить обязательный платёж в размере 1,2% от суммы договора.
• При банкротстве застройщика, перечисляющего взносы в фонд, долевые участники на законодательном уровне получают дополнительные гарантии, а именно:

1. Арбитражный управляющий осуществляет поиск новой строительной фирмы для окончания стройки.
2. На совещании дольщиков может рассматриваться вопрос о возмещении обязательств строительной компании с помощью средств компенсационного фонда.
3. Кроме средств полученных с фонда, дольщики могут и дальше претендовать на погашение своих требований.
4. Все решения по каждому объекту строительства принимаются отдельно ¾ голосов участников.

• Все свои требования пайщики направляют конкурсному управляющему в трёхмесячный срок с момента получения уведомления.
• Для завершения незаконченного строительства могут быть выделены средства Фонда или целевого кредита, предоставленного застройщику Фондом.
• Фонд должен обязательно аккредитовать назначенного судом управляющего.
• Первой процедурой при банкротстве застройщика отныне является конкурсное производство. При наличии достаточного числа оснований для восстановления платёжеспособности должника может вводиться временное руководство.

Нововведения были разработаны для ускорения и оптимизации процесса банкротства, а также для предоставления дольщиками больше возможностей.